Stuga/lägenhet Hemavan - stugförmedling?

psike

Välkänd medlem
20 sept 2009
1.456
2
38
Skellefteå
Hejsan,

Någon som har tankar om framtida värdeutveckling på fastigheter i Hemavan? Känns som att det är expansivt med mycket byggnation och för dom som gillar det planeras det ju för toppstugor och någon mer lift o.s.v. kommer norrmännen fortsätta bidra till en stabil värdeutveckling tror ni? (pratar nu inte om några 30% prisökningar per år - men framförallt att kanske slippa se värde minska?)

Sist men inte minst - verkar finnas två förmedlare av privatägda stugor i hemavan (Hemavan Service och Strömma/Hemavan Alping) gemensamt är att dom båda tar 30% i provision, men å andra sidan har dom ju rätt bra prislistor som man kanske inte skulle kunna vidhålla om man hyrde ut via blocket).

Någon som testat hyra ut genom dessa - någon som kan uttala sig om hur det fungerar eller beläggning (är ju TOKSVÅRT att veta vad man kan räkna med för intäkt). Barnfri som jag är så kan jag ledigt avstå själv dom DYRASTE veckorna (sport och påsk) för att öka på intäktssidan...

Tänker mig kunna göra mig någon krona över tid (3, 5, 10år) samtidigt som jag lägger mina stughyra-pengar som jag spenderar idag på drift/underhåll/finansiering av något eget... ungefär.

Tankar?
 

arjeplogarn

Välkänd medlem
11 mar 2008
3.792
3
38
Residenset
Jag tänkte skriva ner mina tankar, för den som läser det här: kom ihåg att det bara är en uppfattning jag har och om någon inte håller med så kan ni skriva det men det krävs mycket för att jag ska ändra mig.

Jag tänkte bara beröra det ekonomiska. Uppfattningar om skidanläggningen, utelivet, skoterregleringar, terrängen och allt annat som rör byn som helhet tänker jag inte beröra. Men om nån har festat i Hemavan får ni gärna skriva det för det hade varit kul att veta hur utelivet är.

Hemavan är ett ställe som lever på turismen. Norsk turism och svensk turism. Turistnäringen är väldigt konjunkturberoende och vid dåliga tider så är turismbranschen en av de första som drabbas.

Vad som håller uppe fastighetspriserna i Hemavan är att folk vill turista där och tillbringa tid där. Den norska ekonomin har de senaste 20 åren varit ett draglok utan dess like och gått från klarhet till klarhet men även Norge har fått några moln på himlen den senaste tiden. Inte minst pga det låga oljepriset men den norska oljefonden har också tagit lite stryk då börsen har stått still sedan årsskiftet. Den svenska ekonomin har klarat sig ganska bra de senaste åren men frågan är vad som väntar i framtiden.


Vi kan väl börja med det enkla. Trenderna.
Även skoterbranschen är utsatt för trender.
För 10 år sedan, eller när det nu var, ungefär när den första ruff riders-filmen kom ut så var fsx och ramphopp det absolut hetaste. Det var vad alla ville hålla på med och alla drömde om en kittad kort skoter med rejäla dämpare och racestuk. Titta tillbaka på gamla skotertidningar så ser ni vad jag menar. Visst det fanns en och annan mountainskoter även då men det var nischmaskiner.
Det var något som bara vissa rebeller höll på med, lite som tatueringar för 30 år sedan. Visst var det häftigt men det var bara häftiga miffon som höll på med det.

Sen kom Chris Burandt in i Slednecks 7(?) med en vrålmoddad M7a och gjorde Burandtvändingar (zero turn) och helt plötsligt så hade han visat både var skåpet ska stå och vad som väntade i framtiden. Att köra lössnö blev plötsligt populärt över en natt. Entusiaster fanns innan men nu började vanligt folk få upp ögonen för det. Det blev coolt.
När Chris Burandt bytte upp sig och åkte runt med en turboladdad M8a i slednecks så blev plötsligt alla skoteråkare frälsta, lössnöåkning var det nya svarta. Youtube hade just blivit vanligt och alla skoterintresserade hade sett Burandtklippen som spridde sig som en löpeld.

Mitt i denna hajpade stämning så lanserar polaris en ny rmk. Och nyheten släpps att Burandt har bytt märke. Allt detta tillsammans med några teaserfilmer på youtube. Dessa filmer är än idag stilstudier i modern lössnöskoterfilmande. Ett helt nytt skoterchassi lanserades i krispig HD med soliga vinterklipp i slowmotion till härligt mjuk musik. Borta var tiderna med snabba actionklipp till ett hårdrocksband för nu skulle vi ha känslor i åkningen och klippen var långa med sensuell färgsättning och väl vald musik.
Skoteråkarna tittade på lanseringsfilmerna av den nya polarisen och eldade upp sig över en hel sommar och vintern efter det var helgalen. Alla skulle köra lössnö och alla skulle ha en rmk. Skotercampingarna var överfyllda av människor och det var inte bara vårmånaderna utan mitt i midvintern som de skulle ut och köra skoter. Den som köpte en ny rmk -11 kunde sälja den nästa år, med vinst!

Sen gick det som det gick. Trender kommer och trender går.
Folk insåg att det kostar att köpa ny skoter varje år. Den stora gruvboomen som hållit uppe ekonomin i skoterkommunerna i malmfälten kom av sig.
Båtfolk kanske känner igen sig, för 10 år sedan var det krig runt hamnplatserna i våra kuststäder. Då tänker jag framförallt på Luleå. Det kunde vara upp till 20 års köplats på vissa hamnplatser. Men sen kom den trenden av sig. Det var inte längre lika hett att åka båt och priserna på båtar sjönk i finanskrisen för att aldrig hämta sig efter det.
De som äger turistanläggningar runt Arjeplog, och en av dem är t om min arbetsgivare säger alla samma sak. Det var länge sedan det var så lugnt med husvagnsplatser och rums-/stugbokningar som i år. Jag upplever samma sak. För några år sedan var det packat med folk efter vägarna med skotersläp men nu är det lugnare.

Nästa trend inom skoteråkning är helt klart snöcrossar. Det är bara titta på Håkke_Bs byggtråd här på forumet som aldrig haft så mycket intresse som nu. Det byggs snöcrossar för fullt, nya tillverkare ploppar upp med jämna mellanrum och när polaris köpte upp timbersled så var det en bekräftelse på att det här kommer att växa ordentligt under kommande år.
En annan vintersporttrend är skidåkning. Ja skidåkning har alltid varit en stor vintersport men det finns en viss tendens till att den har ökat och kommer att öka även i framtiden. Det här ser jag mest på hur många i mitt umgänge som pratar om skidåkning, de lokala skidanläggningarna som har ökat sina liftkortsförsäljningar och ett samtal jag hade för några veckor sedan med en annan snubbe som har märkt av samma trend.


Det här var mitt första inlägg om trender. Jag kommer att följa upp det med ett inlägg där jag pratar lite om den svenska och norska ekonomin. Ett inlägg om den svenska fastighetsmarknaden. Och ett inlägg om Hemavans specifika förutsättningar.
Peace out
 

arjeplogarn

Välkänd medlem
11 mar 2008
3.792
3
38
Residenset
Jo jag tänkte skriva ett inlägg med mina slutsatser senare.

Dagen efter att jag skrev det förra inlägget så kom det riktigt intressanta nyheter som jag också måste göra ett separat inlägg om lite senare så mina planer har förändrats lite.

Nu tänkte jag skriva ett litet inlägg om skidanläggningen.
Att driva en skidanläggning är inte så lätt. Det är problem med att det måste utföras underhåll och investeringar varje år. Samtidigt är säsongen kort och försäljningen är koncentrerad till helger och lov. Skolorna har blivit mer restriktiva med att bevilja ledigt.
Under sommaren står alla anläggningar och kostar istället för att dra in pengar. Det finns sommarturism i fjällen men den handlar mer om billig fjällvandring än dyrt hotellboende.

De senaste åren har skidanläggningarna upptäckt en väldigt smidig genväg till att visa svarta siffror på sista raden genom att sälja ut stugtomter. Det här är väldigt snyggt gjort, först får man in lite pengar i tomtförsäljning. Man kan även få in några engångssummor på små administrativa kostnader som avstyckning av tomt, anläggningens kostnader för förrättning och så vidare. Dessa tomter är såpass attraktiva att man kan sälja dem ganska dyrt och därigenom få in en försvarlig mängd kulor. På toppen av allt detta så kan anläggningen hyra ut maskiner när huset ska byggas och sedan när det är klart så kan anläggningen skriva kontrakt på vatten, avlopp och t ex snöröjning till vägföreningen. Mycket snyggt.

Skidanläggningar som har upptäckt det här har också upptäckt ett litet bokföringsmässigt knep som är väldigt speciellt för just vintersportanläggningar. Tack vare att lägena för skidanläggningen är attraktiv så ökar värdet på investeringarna som görs med tiden. Detta händer i flera andra branscher också men tack vare kostnaderna under sommaruppehållet så är det vanligt att skidanläggningar gör just detta:
Vad skidanläggningarna gör är att investeringarnas värdeökning bokförs som ökande materiella tillgångar i balansräkningen. Detta värde belånas upp för att täcka tider med negativt kassaflöde.

Det här är bra just nu. Då kan man visa upp en jämn och stabil vinst eftersom att vinsten inte kommer från verksamheten utan från ökande lån och även under instabila år med dålig försäljning så kan man få ett positivt rörelseresultat.

Hur länge kan en anläggning hålla på så här då? Ja inte för evigt. Om värdet på anläggningarna börjar sjunka, om räntorna stiger eller om det kommer flera år i rad med dåliga vintrar så kan det gå väldigt illa väldigt fort. Ett hårt belånat företag är aldrig många amorteringar ifrån insolvens.

Om en skidanläggning stärker sitt kassaflöde genom att sälja tomter så kan de aldrig hålla på med det i evighet. Utrymmet för nya tomter tar till sist slut. När det händer så måste anläggningen höja priserna någon annanstans och om färre människor kommer till orten så kan det bli svårare för dig som privatperson att hyra ut din stuga.

Poängen med det hela då? Ja helst ska det finnas utrymme att avstycka ännu fler tomter. Och du måste vara noga med att hålla koll på avtal, vatten, vägar, avlopp, servitut osv eftersom att det kan bli dyrt om du inte tänker dig för i förväg.
Sen kan du ju köpa din fastighet privat i Hemavans centralort också, då är det också bra att veta vad skidanläggningen håller på med.

Men jag kommer att återkomma till det senare.
 

psike

Välkänd medlem
20 sept 2009
1.456
2
38
Skellefteå
Intressant som du skriver - men har du tänkt på att iom att skidanläggningen säljer tomter så kommer det ju byggas fastigheter - detta i sig innebär ju att det kommer bli mer folk i rörelse på orten - större kundunderlag och detta kan ju bidra till skidanläggningens överlevnad och tillväxt och möjlighet att investera? Om man ska se det ur en något mer positiv synvinkel alltså.

För core-business för Hemavan Alpint AB måste ju vara liftkort och afterski - denna försäljning torde ju rimligen öka i ganska precis samma takt som antalet stugor - dubbelt många stugor = dubbelt många skidåkare.

Riskmomentet häri är ju om dom inte lyckas nå "breakeven" och Hemavan (i detta fallet) inte når den kritiska massan av stugor som krävs för att bära en stor skidanläggning.

Intressant inlägg - ser fram emot ett till - om det kommer något :)

Vad gäller investeringen som sådan så känner jag ingen stress och har inte sprungit och köpt någon stuga heller för den delen.
 

Chris

Moderator
15 apr 2010
5.213
3
38
Nol
Jag pratade med en kille som är väldigt insatt i stugbyggandet och uthyrningen av stugor i Sälenfjällen. Detta var får ca 2år sen. Och då sa han att antalet uthyrda "nätter" hade minskat med över 1miljon från toppåren i Sälenfjällen. Jag vet dock inte om detta kan ses som en trend över hela Sverige eller bara enbart Sälen.....
 

kenth

Välkänd medlem
27 sept 2011
1.397
2
38
Säter
Intressant som du skriver - men har du tänkt på att iom att skidanläggningen säljer tomter så kommer det ju byggas fastigheter - detta i sig innebär ju att det kommer bli mer folk i rörelse på orten - större kundunderlag och detta kan ju bidra till skidanläggningens överlevnad och tillväxt och möjlighet att investera? Om man ska se det ur en något mer positiv synvinkel alltså.

För core-business för Hemavan Alpint AB måste ju vara liftkort och afterski - denna försäljning torde ju rimligen öka i ganska precis samma takt som antalet stugor - dubbelt många stugor = dubbelt många skidåkare.

Riskmomentet häri är ju om dom inte lyckas nå "breakeven" och Hemavan (i detta fallet) inte når den kritiska massan av stugor som krävs för att bära en stor skidanläggning.

Intressant inlägg - ser fram emot ett till - om det kommer något :)

Vad gäller investeringen som sådan så känner jag ingen stress och har inte sprungit och köpt någon stuga heller för den delen.
Skidanläggningarna vill inte ha dubbelt så mycket folk i backarna. Dom vill ha dubbelt så mycket folk som kommer till backen och spenderar dubbelt så mycket pengar på det som finns runt om backarna. Långa köer lockar ingen, därför byggs det toppstugor, våffelstugaor, ölstugor för att hålla skidåkarna borta från backarna och få in mer pengar. Se bara vad lilla Romme Alpin i Borlänge gjort de senaste 5 åren. Bygger stort hotell och flera matställen. Ny lift på andra sidan berget med barnbackar för att sprida ut och minska köerna. Ny våffelstuga i år. Ingen camping, där folk kan ta med egen mat. Rustar inte matsäcksstugan utan den är skabbig och folk väller att äta på restaurangerna. Bygger ingen park utan låter andra ta hand om adrenalinjunkisarna som ändå bara lägger mycket pengar på krogen. Hotellet är fullbokat med barnfamiljer som lägger stora pengar på mat och skidshoppen byggdes ut till i år för att kränga allt mer prylar till dem. Det går massor av dagsbussar från Sthlm o det väller in skolbussar i veckorna. Romme har tagit stor del av Sälens tidigare besökare och fast inte skidåkningen i sig ger mig så mycket i Romme så åker jag mycket hellre där med kidsen än i Sälen.
 

arjeplogarn

Välkänd medlem
11 mar 2008
3.792
3
38
Residenset
Intressant som du skriver - men har du tänkt på att iom att skidanläggningen säljer tomter så kommer det ju byggas fastigheter - detta i sig innebär ju att det kommer bli mer folk i rörelse på orten - större kundunderlag och detta kan ju bidra till skidanläggningens överlevnad och tillväxt och möjlighet att investera? Om man ska se det ur en något mer positiv synvinkel alltså.
Ja och nej. Ja du har rätt i att mer folk som köper öl och liftkort är bra. Och du har fel i att en stugägare är lika lönsam som en hotellgäst. En hotellgäst bor på anläggningen, köper mat, dyra veckoliftkort, hyr skidor och spenderar mycket pengar på afterskin. Du som stugägare lagar din egen mat och åker med dina egna skidor och köper ett säsongskort samt dricker medhavd öl.

Min poäng och det jag ville belysa var att en skidanläggning tjänar pengar på massor av saker. Framförallt hotell, restaurang och skiduthyrning. Försäljning av tomter är en extrainkomst som ger ett tillskott.

Den dagen de inte har fler tomter att sälja så måste de kanske höja övriga priser.